Peste jumatate din locuintele cumparate prin programul guvernamental au fost din aceasta categorie Pretul apartamentelor vechi in unele cartiere este mai mare sau egal cu cel al locuintelor noi. Cele mai multe apartamente noi sunt supradimensionate si scumpe, lipsite de clientela solvabila. Cele mai ieftine locuinte noi in an­sam­bluri rezidentiale se afla in prezent in cartierele din zonele de est si de vest ale Capitalei, in timp ce pe segmentul apar­tamentelor ieftine vechi se mani­festa o uniformizare, se arata intr-un ra­port de piata intocmit de Real Time. Valorile medii ale locuintelor noi si vechi (pe metru patrat) sunt in prezent apro­piate in toate zonele, exceptand locu­intele de pe segmentul superior, unde zona de vest a Capitalei se impune drept cea mai ieftina din punct de vedere rezidential. Astfel, cele mai mici preturi atat pentru locuintele noi, cat si pentru cele vechi se gasesc in zona de vest, unde preturile minime pleaca de la un nivel de 650 euro/mp construit ajungand la maximum 1.750 euro/mp construit in cazul locuintelor noi si 708, cel mult 1.600 euro/mp util, in cazul celor vechi. Totusi, dat fiind ca preturile unitare sunt mai ridicate in vest decat in zone pre­cum central-sudica sau de est, inseamna ca in aceasta parte a Capitalei s-au con­struit locuinte noi cu suprafete mai mari, comenteaza realizatorii studiului. In Capitala, raportul dintre numarul de locuitori si cel al camerelor de locuit este de 1,1 la 1, potrivit datelor In­stitutului National de Statistica. Acest indicator include si camerele care in prezent au alta utilizare (gen birouri), asa ca proportia ar putea fi mult mai mare, ceea ce inseamna ca piata imo­biliara nu are probleme cu reducerea cererii, ci cu diminuarea puterii finan­ciare a acesteia.

Totodata, analistii RealTime remarca faptul ca exista o serie de constrangeri care tin in frau preturile rezidentiale. In primul rand, apartamentele noi vandute de catre dezvoltatori nu pot sa scada sub valoarea imprumutului folosit pentru construirea lor. „Bancile vor sa-si recu­pereze toti banii pentru a elibera astfel imobilul de sarcini. Exista varianta exe­cutarii garantiei, insa bancile nu au exe­cutat inca ansambluri vandabile si este greu de crezut ca-si vor concura cele­lalte proiecte aflate in garantie”, se arata in studiu.

In al doilea rand, programul „Prima casa” a mentinut preturile locuintelor vechi la un nivel artificial, deoarece, desi stocul de apartamente vechi este imba­tranit, preturile de pe piata primara (lo­cuinte noi) si cea secundara (vechi) sunt destul de apropiate. Majoritatea locuin­telor din cartierele de blocuri au atins vechimi intre 30 si 50 de ani, termenul de viata estimat pentru o cladire de lo­cuit multietajata fiind de o jumatate de secol.

Pe de alta parte, din stocul disponibil la vanzare, majoritatea apartamentelor noi sunt supradimensionate si con­strui­te pe bani foarte multi, ceea ce inseamna ca cei care le-au construit nu au avut o proiectie reala in ceea ce priveste cli­entela tintita. Sunt putine ansambluri rezidentiale care sa se muleze pe nevoile si posibilitatile financiare ale clientilor.

Evolutia pretului mediu in Bucuresti a avut oscilatii, in decursul unui an, intre 20% in zonele centrala si de nord si 5% in cele sudica si de vest. Se mentine regula manifestata in ultimii ani pe piata rez­i­dentiala veche (secundara) potrivit ca­reia pretul raportat la metru patrat scade odata cu numarul de camere. Astfel, pre­tul mediu al unui metru patrat intr-o locuinta veche de tip garsoniera este de 1.355 de euro, pentru doua camere – 1.303 euro, trei camere – 1.266 de euro si patru camere – 1.114 euro.

Minime si maxime

Piata locuintelor vechi este in Capi­tala polarizata, iar diferentele de preturi intre apartamente de acelasi tip, cu suprafete si planuri similare, pot fi chiar duble. In aceste conditii, calcularea si prezentarea unui pret mediu unitar pot fi inselatoare. De exemplu, pretul mediu unitar pentru o locuinta cu doua camere in Bucuresti este, potrivit studiului citat, de 71.453 de euro. Insa in piata, conform aceleiasi surse, un apartament cu doua camere poate fi gasit cu 51.180 de euro, dar maxima ajunge la 101.200 de euro. Raportul de la simplu la dublu este reprezentativ pentru toate tipurile de locuinte.

Totodata, trebuie remarcat ca pentru prima data in scurta istorie a pietei tranzactiilor rezidentiale din Ca­pitala, oferta de apartamente cu trei ca­mere a depasit-o pe cea de apartamente cu doua camere. „Tradi­tio­nal”, cele mai multe unitati locative disponibile si soli­citate pe piata erau aparta­mentele cu doua camere. Se pare ca „Prima casa” a avut rolul sau in reducerea acestei oferte. Potrivit datelor Fon­dului Na­tional de Garantare a Cre­ditelor pentru IMM-uri, anul trecut peste 52% din tran­zactiile in cadrul pro­gra­mului „Prima casa” au avut ca obiect locuintele cu doua ca­mere, 25% cele cu trei camere si numai 15% garsonierele.

Vestul, cele mai multe oferte

Topul ofertelor disponibile spre van­zare in primul trimestru al anului in curs este ocupat de zona de vest, pozitie explicabila in virtutea densitatii mari de blocuri din aceasta parte a Capitalei.

Astfel, mai mult de 46% din totalul ofer­telor de locu­inte vechi se concen­trea­za in cartierele Crangasi, Mi­litari si Drumul Taberei, iar acest fapt explica de ce apar­ta­mentele cele mai ieftine se gasesc anume in aceasta par­te a orasului.

Potrivit analizei RealTime, in Dru­mul Taberei, Militari si Crangasi sunt cele mai mici preturi pe metru patrat la garsoniere, apartamente cu trei si patru camere. Astfel, in zonele men­tionate ofer­tele pentru garsoniere pleaca de la un pret de 708 euro/mp, iar maximele ajung la 1.600 euro/mp.

In celelalte zone „nu­maratoarea” incepe de la 971 eu­ro/mp, ajungand la cel mult 1.765 eu­ro/mp in partea estica a Capitalei, 1.075 cel mult 1.607 euro/ mp in partea de sud, 1.220 euro/mp ma­ximum 1.619 eu­ro/mp in zona de nord si 1.250-2.105 eu­ro/mp in zona centrala. Pretul competitiv din nord, zona tra­ditio­nal scumpa, are ca principala ex­plicatie faptul ca aceasta detine cea mai mare pon­dere in ceea ce priveste o­ferta de gar­soniere scoa­se la vanzare.

Analiza Real Time re­leva faptul ca 49% din garso­ni­erele dis­ponibile la ince­pu­tul anului in Capitala re­­pre­zinta cartierele din nord. Zona cuprinde atat cvar­tale de prestigiu, 1 Mai, Titu­lescu, Banu Manta, Avia­tiei, Baneasa si Flo­reasca, dar si cartiere mai putin cautate – Bucurestii Noi si Pajura. Totodata, evolutia preturilor la garso­niere in 2009 pastreaza acelasi trend cu evolutia la nivelul intregului oras, res­pectiv scaderi de 2% in sud si vest, de 19% in centru-sud, culminand cu 21% in zona centrala a orasului.

Sursa: Financiarul