Anul 2010 a debutat sub egida ”momentele grele urmeaza sa vina”, chiar daca am trecut de utilizarea excesiva a cuvantului ”criza”. Cele mai citite articole in presa sunt acum cele legate de cifre si indicatori economici, falimente si insolvente, ce mai executa bancile si, pentru amuzament, ce conotatii mai poate avea culoarea violet.
Totusi, in spatele acestui paravan negativist, se lucreaza. IT-ul duduie, marketingul se relanseaza, iar avocatura de calitate nu reuseste sa faca fata numarului de clienti.

Parerea mea este ca si piata imobiliara functioneaza. La alti parametri, cu siguranta, insa functioneaza.
Apartamente corect targetate se vand, birourile de nisa se inchiriaza, spatiile comerciale ocupate fac obiectul unor tranzactii importante, se construiesc noi hoteluri de calitate superioara, … deci cerere exista, bani exista.

Nu se tranzactioneaza terenurile ? Nu cu miile de euro pe metru patrat, asta cu siguranta. S-a dus vremea respectiva si nu se va intoarce curand. Acum toata calculatia de fezabilitate a unei dezvoltari imobiliare pleaca doar dinspre clientul final. Doar de aici se poate face corect o evaluare de piata a pretului terenului.
Iata un exemplu simplu:
Cerere reala: apartament 2 camere, in suprafata total construita de 65mp, finisaje decente, APROAPE DE METROU.
Buget disponibil: max. 65.000Euro. Cum bugetul trebuie sa includa TVA, pretul maxim de achizitie nu trebuie sa depaseasca 840E/mpc fara TVA
Profitabilitatea minima  a proiectului pentru dezvoltator/finantator de 20% ne spune ca proiectul nu trebuie sa aiba costuri totale de construire mai mari de 650-700E/mpc.
Din aceasta suma scadem costurile de construire impreuna cu cele denumite “soft cost”  intr-un cuantum de aproximativ  500E/mp de constructie.
Astfel, in urma unui calcul simplu, reiese ca pretul terenului raportat la suprafata construibila deasupra solului nu poate sa fie mai mare de 150-200E/mp constructie.

Deci, pentru un teren in suprafata de 1000mp situat in apropierea unei statii de metrou, pe care se pot construi 3500mp  deasupta solului, nu se poate plati mai mult de 700.000Euro, adica 700E/mp teren, cu PUZ/PUD aprobat (CUT=3.5, POT=60% si RmaxH=P+5-6Etaje). Teren pe care se poate construi pentru cererea enuntata mai sus.
Exista cerere solvabila pentru proiecte noi.

Nu e nimic nou in faptul ca pretul terenului este doar o mica parte dintr-un intreg calcul de fezabilitate. Insa conceptul ”Built to suit”, desi inventat cu mult inainte de a auzi multi dintre noi de el, are alte conotatii in aceasta perioada.

Reusita unei noi afaceri imobiliare depinde, acum mai mult ca niciodata, DE CONSULTANT. De modul in care acesta reuseste sa realizeze o sinergie perfecta intre clientul final, operator, dezvoltator, finantator si proprietarul terenului/proiectului respectiv.